前不久，錢江晚報(bào)獨(dú)家報(bào)道了杭州首宗商業(yè)用地使用權(quán)到期，引起廣泛關(guān)注。無獨(dú)有偶，海寧也有宗商地遇到了同樣的問題。海寧龍祥大廈20年土地使用權(quán)到期，且涉及到不少公寓業(yè)主。

近日，海寧市國土資源局發(fā)布公告：只要海寧龍祥大廈的業(yè)主提出申請(qǐng)，補(bǔ)繳3137元/平方米的土地出讓金后，土地使用權(quán)就可再續(xù)20年。

據(jù)了解，這也是浙江出臺(tái)的首個(gè)商地使用權(quán)續(xù)期方案。對(duì)于浙江其他城市，尤其是杭州的廣大酒店式公寓業(yè)主來說，顯然具有借鑒意義。

當(dāng)年的海寧第一高樓，土地使用權(quán)只有20年

灰暗的外墻，過時(shí)的瓷磚，在海寧老城區(qū)海昌路和西山路交叉口，一幢24層建筑顯得有些老舊，這就是龍祥大廈。與龍祥大廈相連的是一幢11層高的副樓，這就是很多海寧人耳熟能詳?shù)凝埾榇缶频辏壳皩?duì)外正常營業(yè)。

“別看這幢房子現(xiàn)在不怎么樣，當(dāng)年可是海寧第一高樓。這里是老城區(qū)，離火車站只有幾百米，這個(gè)地段很繁華的。”1月7日，一名土生土長的海寧人指著龍祥大廈對(duì)錢報(bào)記者說。

走進(jìn)龍祥大廈，一眼就能看到電梯口的墻壁上掛著公司樓層指引牌，看得出有不少公司在這里辦公?！斑@幢大樓公司辦公的居多，也有少數(shù)人居住。這里的辦公環(huán)境不能跟新城區(qū)的寫字樓比，但是價(jià)格很實(shí)惠，一間六七十平方米的房子月租金只要1000元?！痹邶埾榇髲B上班的一家廣告公司員工沈女士說。

電梯口，張貼了一份海寧市國土資源局的公告：“土地使用權(quán)已于2018年5月12日到期……見到本公告后一個(gè)月內(nèi)向我局提出續(xù)期申請(qǐng)?！甭淇顣r(shí)間為2018年11月28日。

資料顯示，龍祥大廈拿地時(shí)間為1998年5月，土地性質(zhì)為商業(yè)，土地使用權(quán)僅為20年。

“龍祥大廈的開發(fā)商為海寧龍祥大酒店有限公司，這家公司剛成立時(shí)是一家中外合資企業(yè)，當(dāng)時(shí)核準(zhǔn)的經(jīng)營期限為20年。按照當(dāng)時(shí)規(guī)定，中外合資企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)不得超過其經(jīng)營期限，所以土地出讓年限也就只有20年。”知情人向記者介紹了其中的原委。

土地使用權(quán)到期后，房子無法交易過戶

據(jù)悉，龍祥大廈項(xiàng)目開發(fā)完成后，一部分由開發(fā)商自持，用于經(jīng)營酒店，即現(xiàn)在的龍祥大酒店，另一部分則對(duì)外銷售。

大約是在2000年前后，龍祥大廈正式開售。雖然土地使用權(quán)只有20年，但是作為當(dāng)?shù)刈钤绲碾娞莘恐?，既能居住又能辦公，也算是個(gè)新生事物，故而售價(jià)并不低，賣到了2200元/平方米左右。這個(gè)價(jià)格，當(dāng)年完全可以在海寧買到一套地段還不錯(cuò)的住宅。

記者從海寧市國土資源局了解到，龍祥大廈先后賣出70多套房子。購房者中，既有個(gè)人也有公司。

房子的土地使用權(quán)到期，對(duì)業(yè)主而言意味著什么？

“一旦土地使用權(quán)到期，房子既不能向銀行抵押貸款，也不能交易過戶?！焙幨袊临Y源局審批科科長陳云海告訴記者，目前海寧市不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中心已無法辦理龍祥大廈二手房過戶。業(yè)主無論是公司還是個(gè)人，都會(huì)受到很大影響。

海寧當(dāng)?shù)匾晃欢址拷?jīng)紀(jì)人告訴記者，如果不是因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)到期，龍祥大廈六七十平方米戶型，單價(jià)賣到五六千元應(yīng)該問題不大。

續(xù)期要補(bǔ)繳土地出讓金，約為房子市值的7.5%

土地使用權(quán)到期之后如何續(xù)期，續(xù)期該交多少錢，這個(gè)問題困擾了龍祥大廈的眾多業(yè)主。近日，這個(gè)問題終于有了明確答案。

2018年12月30日，海寧市國土資源局發(fā)布建設(shè)用地項(xiàng)目批前公示，龍祥大廈（含龍祥大酒店）土地協(xié)議出讓，續(xù)期20年，按照3137元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳土地出讓金，總補(bǔ)繳款將近2200萬元。

“平攤到每一個(gè)業(yè)主身上，其實(shí)補(bǔ)繳得并不多。龍祥大廈的個(gè)人業(yè)主，以67.21平方米和77.38平方米這兩種戶型為主，分?jǐn)偟降耐恋孛娣e分別是8.08平方米和9.3平方米。按照3137元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)，分別需要補(bǔ)繳25347元和29174元，相當(dāng)于房子市值的7.5%左右。應(yīng)該說，這個(gè)金額相對(duì)還是合理的。”海寧市國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者說。

3137元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)從何而來？對(duì)此，相關(guān)人士向記者解釋說，2018年9月海寧市出臺(tái)國有建設(shè)用地使用權(quán)到期土地處置管理辦法，其中包含商地，這在全省尚屬首次。辦法規(guī)定，商地使用權(quán)續(xù)期最長20年，且原出讓年限與續(xù)期出讓年限之和不得超過40年，并按辦理時(shí)土地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的50%繳納土地出讓金。

“我已經(jīng)接到國土局的電話通知，我家需要補(bǔ)繳2萬多元，相當(dāng)于2年的房租?！饼埾榇髲B業(yè)主秦女士說，之前有些業(yè)主希望無償續(xù)期，如今看來這個(gè)愿望落空了，好在交的錢也不算太多。

如果一切順利，龍祥大廈的業(yè)主或許還能趕在春節(jié)前，拿到一張新的不動(dòng)產(chǎn)證，土地使用權(quán)到期日為2038年5月12日。

商地宅地到期處置有別

《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

從各地操作的實(shí)際來看，對(duì)宅地和商地使用權(quán)到期的處置方式，存在一定的差別。

2004年，深圳市就頒發(fā)了《深圳市到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》，規(guī)定商業(yè)用地有償續(xù)期。根據(jù)這個(gè)規(guī)定，早在2006年，深圳國商大廈（商住樓）成為國內(nèi)第一個(gè)續(xù)期土地使用權(quán)的案例。當(dāng)然，業(yè)主須補(bǔ)繳相應(yīng)的土地出讓金。

2016年，溫州在全國率先對(duì)使用權(quán)到期的宅地進(jìn)行了處置，共涉及600多套住宅。最后的處置結(jié)果是：業(yè)主不需要提出續(xù)期申請(qǐng)，不收取費(fèi)用，正常辦理交易和登記手續(xù)。

（原題：《浙江首個(gè)商地使用權(quán)續(xù)期方案出爐》）